건설 현장에서 믿고 맡긴 시공사가 갑작스럽게 부도를 맞거나 공사를 포기해 버린다면 발주처(건축주)는 눈앞이 캄캄해집니다. 당장 공사를 이어갈 새로운 시공사를 찾는 것도 문제지만, 기존 시공사와 어디까지 정산해야 하는지 복잡한 문제들이 얽혀있기 때문입니다.
이런 상황에서는 감정적으로 대응하기보다, 법적인 절차에 따라 신속하고 정확하게 기성(완성된 공사 분량)을 정산하고 현장을 넘겨받아야 추가적인 손해를 막을 수 있습니다.
시공사의 부도 및 공사 포기로 인한 도급계약 해지 시, 반드시 거쳐야 하는 기성 정산 절차를 정리해 드립니다.
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1. 도급계약 해지 통보 (내용증명 발송)
시공사가 현장을 떠났다고 해서 계약이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다. 가장 먼저 도급계약을 적법하게 해지한다는 의사 표시를 명확히 해야 합니다.
시공사의 귀책사유(부도, 공사 중단 등)를 명시하여 계약 해지를 통보하는 내용증명을 우체국을 통해 발송해야 합니다. 이는 향후 법적 분쟁에서 시공사가 일방적으로 계약이 해지되었다고 딴지를 거는 것을 막기 위한 필수적이고 가장 기본적인 조치입니다.
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2. 현장 보존 및 타절 기성 증거 확보
계약 해지 통보 후 가장 중요한 것은 시공사가 멈춘 시점의 현장 상태를 객관적으로 남겨두는 것입니다. 이를 타절 기성(공사 중단 시점의 공사 완성도)이라고 합니다.
새로운 시공사를 빠르게 투입하기 위해 무작정 공사를 이어가면, 나중에 기존 시공사가 자신이 더 많은 공사를 했다고 주장할 때 반박할 증거가 사라집니다. 따라서 공사가 멈춘 시점의 현장 구석구석을 사진과 영상으로 꼼꼼히 촬영하고, 필요한 경우 법원에 증거보전 신청을 하여 공신력 있는 감정 결과를 확보하는 것이 안전합니다.
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3. 기성고 산정 및 대금 정산
증거가 확보되었다면, 실제 시공사가 완성한 공사 비율(기성고율)을 계산하여 정산에 들어갑니다. 총 계약금액에 기성고율을 곱하여 시공사가 받을 정당한 대금을 산출합니다.
발주처가 이미 지급한 공사대금이 산출된 기성금보다 많다면 과지급된 금액의 반환을 청구해야 합니다. 반대로 아직 지급하지 않은 금액이 있다면, 시공사의 채무불이행으로 인해 발생한 지체상금(지연배상금)이나 미시공 하자 보수비, 기타 손해배상금과 상계(퉁치기) 처리를 하는 방식으로 정산이 이루어집니다.
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4. 하수급인(하청업체) 및 유치권 문제 해결
원청 시공사가 부도가 나면, 하청업체들은 밀린 대금을 받기 위해 공사 현장을 점유하고 유치권을 행사하는 경우가 많습니다.
이때 발주처는 하도급법 등에 따라 하수급인에게 공사대금을 직접 지급할 의무가 있는지(직접지급청구권 발생 여부)를 꼼꼼히 따져보아야 합니다. 무턱대고 유치권자에게 돈을 주거나 무력으로 쫓아내려 하면 이중 지급의 위험이나 형사 고소에 휘말릴 수 있으니 주의해야 합니다.
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법률사무소 기린의 조력
시공사의 부도로 인한 타절 정산은 공사 중단 시점의 기성고를 얼마나 정확하고 객관적으로 입증하느냐에 따라 수천만 원에서 수억 원의 금액이 좌우되는 복잡한 과정입니다. 초기 증거 확보를 놓치면 발주처가 모든 손해를 고스란히 떠안게 될 수 있습니다.
건설 및 부동산 사건에 특화된 법률사무소 기린은 발주처의 피해를 최소화하고 신속하게 공사를 재개할 수 있도록 돕습니다. 최은영 대표변호사를 비롯한 건설 전담팀이 현장 증거보전부터 내용증명 발송, 기성고 감정 대응, 유치권 방어 및 최종적인 손해배상 청구 소송까지 빈틈없이 조력합니다.
골치 아픈 건설 분쟁, 법률사무소 기린과 함께 가장 안전하고 현명한 해결책을 찾으시길 바랍니다.
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