공사연장과 지체상금의 관계

— 공사가 늦어졌다고 무조건 지체상금을 내야 할까?

공사가 예정된 기간을 넘기면

원청이나 발주자로부터 이런 말을 듣는 경우가 많습니다.

“공기 넘겼으니까 지체상금 부과합니다.”

하지만 공사가 늦어졌다는 사실만으로

항상 지체상금이 발생하는 것은 아닙니다.

핵심은

👉 공사연장이 ‘정당하게 인정되는지’,

👉 지체의 책임이 누구에게 있는지입니다.

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1️⃣ 지체상금이란 무엇인가?

지체상금이란

👉 계약상 정한 준공기한을 지키지 못했을 때

👉 지체 일수에 따라 미리 정해 둔 손해배상금입니다.

✔ 실제 손해 발생 여부와 무관

✔ 계약서에 약정되어 있으면 청구 가능

✔ 공공공사·민간공사 모두 흔히 존재

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📌 하지만 전제 조건은 단 하나입니다.

“시공자의 귀책사유로 공사가 지연되었을 것”

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2️⃣ 공사연장이 인정되면 지체상금은 어떻게 될까?

✔ 원칙

정당한 사유로 공사기간이 연장되었다면

그 연장 기간에 대해서는 지체상금을 부과할 수 없습니다.

즉,

• 공사연장 = 지체상금 면제 ❌ (무조건은 아님)
• 정당한 공사연장 + 발주자 책임 → 지체상금 부과 ❌

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3️⃣ 공사연장이 인정되는 대표적인 사유

다음과 같은 경우에는

시공자 책임 없는 지연으로 인정될 가능성이 높습니다.

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🔹 발주자 책임 사유

• 설계변경, 추가공사 지시
• 공사중단·공정변경 지시
• 공사대금·기성금 지급 지연
• 인허가 지연 (발주자 부담인 경우)

​

🔹 불가항력 사유

• 천재지변, 자연재해
• 정부 정책 변경, 행정처분
• 예측 불가능한 외부 사정

📌 이런 사유로 공사가 늦어졌다면

공사연장 + 지체상금 면제가 함께 주장될 수 있습니다.

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​

4️⃣ 자주 발생하는 분쟁 포인트

​

❌ “공사연장 승인 안 해줬으니까 지체상금 낼 수밖에 없다?”

→ 아닙니다.

공사연장에 대해

• 발주자가 형식적으로 승인하지 않았더라도
• 실질적으로 발주자 귀책 사유가 인정되면
• 지체상금은 제한될 수 있습니다.

​

❌ “준공기한은 넘겼으니 무조건 지체상금이다?”

→ 아닙니다.

법원은

**‘누구 책임으로 지연되었는지’**를 가장 중요하게 봅니다.

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5️⃣ 공사연장과 지체상금 판단 기준 정리

구분	판단
시공자 귀책 지연	지체상금 부과 가능
발주자 귀책 지연	지체상금 부과 불가
설계변경·추가공사	공사연장 인정 가능
불가항력 사유	지체상금 면제 가능
연장 승인 거절	실질 사유가 중요

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6️⃣ 시공자가 반드시 챙겨야 할 대응 포인트

✔ 공사 지연 사유를 즉시 서면으로 통지

✔ 설계변경·추가공사 관련 자료 확보

✔ 공정표 변경 내역 정리

✔ 지체 책임이 누구에게 있는지 정리

👉 이 과정이 없으면

정당한 공사연장 사유가 있어도

지체상금을 뒤집어쓰는 경우가 많습니다.

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✔ 법률사무소 기린의 조언

공사연장과 지체상금 분쟁은

“공사가 늦었느냐”가 아니라

“왜 늦었느냐”가 핵심입니다.

​

법률사무소 기린은

✔ 공사연장 인정 여부 판단

✔ 지체상금 감액·부당 부과 대응

✔ 공사계약 해석 및 분쟁 소송

을 통해 실질적인 해결 전략을 제시해 왔습니다.

공사 지연 문제로

지체상금 통보를 받았다면,

초기 대응이 결과를 좌우합니다.

 

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