공사계약서에 반드시 포함해야 할 해지조항

— “해지할 수 있느냐”보다 “어떻게 해지하느냐”가 분쟁을 가른다

공사 분쟁의 상당수는 공사 중단 이후에 폭발합니다.

그 이유는 단순합니다. 해지 조항이 없거나, 너무 추상적이기 때문입니다.

“중대한 위반 시 해지할 수 있다”

이 한 줄로는, 실제 분쟁을 막기엔 턱없이 부족합니다.

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1. 왜 해지조항이 중요한가?

해지는 단순히 “그만두는 것”이 아닙니다.

해지 시점에 따라 다음이 모두 달라집니다.

• 이미 한 공사대금은 어떻게 되는지
• 추가공사·기성금은 인정되는지
• 손해배상 범위는 어디까지인지
• 책임이 누구에게 있는지

👉 해지조항이 없으면, 법이 아니라 분쟁이 기준이 됩니다.

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2. 반드시 넣어야 할 해지조항 핵심 6가지

① 해지 사유의 구체화 (가장 중요)

❌ “계약을 위반한 경우”

⭕ 아래처럼 행위 중심으로 적어야 합니다.

• 공사 일정의 ○일 이상 지연
• 무단 하도급 또는 재하도급
• 설계·시방서 중대한 위반
• 공사 중단 상태 ○일 초과

👉 ‘중대’라는 표현만 쓰면 해석 싸움부터 시작됩니다.

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② 귀책사유별 해지 구분

해지의 원인이 누구에게 있는지에 따라 효과가 완전히 달라집니다.

• 시공사 귀책 → 손해배상, 대금 감액 가능
• 건축주 귀책 → 기성금·손실 보전 문제 발생

👉 귀책 주체를 구분하지 않으면, 모두가 피해자가 됩니다.

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③ 해지 전 시정 요구(기회) 조항

갑작스러운 해지는 위법 판단을 받을 수 있습니다.

그래서 반드시 넣어야 할 문구:

• 서면 시정 요구
• 시정 기간(예: 7일, 14일)
• 미이행 시 해지 가능 명시

👉 이 절차가 없으면 정당한 해지도 분쟁 대상이 됩니다.

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④ 해지 통지 방법과 시점

의외로 많이 빠지는 조항입니다.

• 내용증명 / 전자문서 / 이메일 여부
• 해지 효력 발생 시점(도달일? 발송일?)

👉 통지 방식이 불분명하면

“해지된 적 없다”는 주장이 가능합니다.

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⑤ 해지 시 공사대금·기성금 정산 기준

해지 다음 날 가장 많이 나오는 질문입니다.

“이미 한 공사는 돈 받을 수 있나요?”

그래서 아래를 명확히 해야 합니다.

• 해지 시점 기준 기성률 산정 방식
• 추가공사·자재 반입분 처리
• 선급금·유보금 정산 방법

👉 이 조항이 없으면 정산 분쟁은 거의 필연입니다.

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⑥ 해지 이후 현장 인도·점유 조항

해지 이후에도 분쟁은 끝나지 않습니다.

• 현장 인도 기한
• 장비·자재 반출 의무
• 유치권 배제 또는 제한 여부

👉 이 조항이 없으면 명도·유치권 분쟁으로 이어지기 쉽습니다.

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3. 해지조항이 부실하면 생기는 실제 위험

• 정당한 해지인데도 손해배상 책임 발생
• 기성금 전액 부인 또는 과다 청구 분쟁
• 공사 중단 후 장기 점유·유치권 문제
• 해지 시점 자체를 다투는 소송

👉 **해지조항은 ‘보험’이 아니라 ‘핵심 장치’**입니다.

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4. 꼭 기억해야 할 한 가지

공사계약에서 중요한 건

❌ “해지할 수 있느냐”가 아니라

⭕ **“분쟁 없이 끝낼 수 있느냐”**입니다.

해지조항은 분쟁이 터진 뒤를 대비하는 조항이 아니라,

분쟁을 터지지 않게 만드는 조항입니다.

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법률사무소 기린의 조언

공사계약서 검토에서

해지조항은 가장 많이 대충 넘어가지만,

가장 자주 발목을 잡는 부분입니다.

이미 계약을 체결했다면

• 지금 조항으로 해지가 가능한지
• 해지 시 불리한 구조는 없는지

미리 점검해 두는 것만으로도 분쟁의 절반은 줄일 수 있습니다.

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마무리 정리

• ✔ 해지 사유는 반드시 구체적으로
• ✔ 귀책 주체별 해지 효과 구분
• ✔ 시정 요구 → 해지 절차 명확화
• ✔ 대금·현장 정산 기준 필수
• ✔ 해지 이후까지 규정해야 진짜 안전

공사계약 해지 문제는

사전에 써둔 한 줄이, 수년의 소송을 막아주기도 합니다.

 

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