공사 미착수·일부 시공 시 선급금 반환 범위 계산법 — 어디까지 돌려줘야 할까?

 

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“계약은 해지됐는데,

이미 받은 선급금 전부를 돌려줘야 하나요?”

공사계약이 해지되면 선급금 반환 문제는 거의 필연적으로 분쟁이 됩니다.

특히 공사를 전혀 시작하지 않은 경우와

일부만 시공한 경우는 반환 범위가 완전히 달라집니다.

아래에서 법원이 선급금 반환 범위를 어떻게 계산하는지를 기준별로 정리해드립니다.

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1️⃣ 선급금의 법적 성격부터 구분해야 한다

선급금은 이름과 관계없이 실질에 따라 판단됩니다.

구분	의미	해지 시 처리
계약금	계약 체결의 대가	해지 귀책에 따라 몰수·반환
선급금	공사대금의 일부 선지급	원칙적으로 정산 대상
착수금	용역·업무 개시 대가	이미 제공된 부분은 반환 제외

👉 공사계약에서는 대부분 **‘공사대금의 선급금’**으로 봅니다.

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2️⃣ 공사 미착수 상태에서 해지된 경우

🔹 원칙

• 실제 시공이 전혀 없었다면
• 선급금은 전액 반환이 원칙입니다.

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🔹 법원의 판단 이유

• 공사대금은 이행의 대가
• 이행이 전혀 없으면 대가를 가질 근거도 없음

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🔹 예외적으로 공제 가능한 항목

• 계약 체결 후 실제로 지출된 필수·불가피 비용
• 설계비
• 인허가 비용
• 자재 발주 후 취소 불가 비용

⚠️ 단, 증빙 없는 비용 주장은 인정되지 않습니다.

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3️⃣ 일부 시공이 이루어진 경우 — 핵심은 ‘기성률’

공사를 일부라도 진행했다면

기성 부분만큼은 반환 대상에서 제외됩니다.

🔹 계산 기본식

반환 대상 선급금 = 선급금 총액 – (총 공사대금 × 실제 기성률)

🔹 예시

• 총 공사대금: 1억 원
• 선급금: 3천만 원
• 실제 기성률: 20%

👉 기성 공사대금 = 2천만 원

👉 반환 범위 = 3천만 원 – 2천만 원 = 1천만 원

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4️⃣ 기성률은 어떻게 산정될까?

법원은 형식적 주장보다 객관적 자료를 봅니다.

✔️ 인정되는 자료

• 공사일지
• 현장 사진
• 감정 결과
• 기성검사 자료
• 공정표 대비 실공정

❌ 인정되기 어려운 주장

• “체감상 절반은 했다”
• “사람·장비를 투입했다”
• “준비에 시간이 들었다”

👉 ‘실제 완성된 공정’ 기준으로 판단합니다.

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5️⃣ 해지 귀책사유에 따른 차이도 중요하다

🔹 시공사 귀책 해지

• 선급금 반환 범위 확대
• 손해배상 청구까지 병행 가능

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🔹 발주자 귀책 해지

• 기성 외에도
• 정당한 손해(이익 상실분) 공제 가능

👉 단, 이 역시 구체적 입증이 핵심입니다.

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⚠️ 선급금 반환 계산 핵심 요약

상황	반환 원칙
공사 미착수	원칙적 전액 반환
일부 시공	기성률만큼 공제
비용 공제	실제 지출 + 증빙 필수
귀책 다툼	반환 범위에 직접 영향

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법률사무소 기린의 조력

선급금 분쟁은

“얼마를 돌려주느냐”보다

“어떻게 계산하느냐”가 승패를 가릅니다.

법률사무소 기린은 다음을 중점적으로 지원합니다.

• 선급금의 법적 성격 정확한 판단
• 기성률 산정 자료 구조화
• 감정·현장 증거를 활용한 반환 범위 최소화 또는 최대화 전략
• 해지 귀책사유에 따른 정산·손해배상 대응

📞 법률사무소 기린

서울시 서초구 법원로3길 20-3 은곡빌딩 2층

☎ 02-537-0722

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결론

공사 해지 시 선급금은

무조건 돌려주거나, 무조건 못 받는 돈이 아닙니다.

• 미착수 → 전액 반환이 원칙
• 일부 시공 → 기성률만큼 정산
• 관건은 증거와 계산 구조

👉 해지를 앞두고 있다면

선급금 반환 범위를 먼저 계산해보고 움직여야

불필요한 손해를 피할 수 있습니다.

 

 

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