선급금과 계약금의 차이, 정확히 알기

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건설·부동산 계약에서 가장 자주 오해되는 개념이 바로 ‘선급금’과 ‘계약금’입니다.

둘 다 “미리 지급하는 돈”이라는 공통점 때문에 혼동되지만, 법적 성질·목적·효과는 완전히 다릅니다.

특히 공사현장에서는 이 둘을 잘못 이해했다가 분쟁·채권 회수 문제가 발생하는 경우도 많기 때문에 정확히 알고 있어야 합니다.

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🔍 1. 선급금이란? — 공사 진행을 위한 ‘운영자금’ 성격의 돈

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선급금은 공사 수행에 필요한 자재비·노무비 등 초기 비용을 충당하기 위해

발주자가 시공사에게 미리 지급하는 공사대금의 일부입니다.

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✔ 선급금의 주요 특징

• 공사 수행을 전제로 지급되는 돈
• 자재비·노무비 등 운영자금으로 사용
• 지급 시, 발주자는 보통 선급금보증서 제출을 요구
• 공사가 진행되면 기성대금에서 차감하여 정산

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✔ 선급금의 핵심 법적 성질

선급금은 공사대금의 일부를 미리 지급하는 것일 뿐,

계약 해제·위약금과 직접 연관되지 않습니다.

따라서 계약이 중도에 해지되면 선급금 정산 문제가 핵심 쟁점이 됩니다.

예)

선급금 2억 지급 → 공사 40% 진행 → 해지 시, 실제 투입 공사비 기준으로 남은 선급금 반환 문제가 발생.

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🔍 2. 계약금이란? — 계약 성립의 증거 + 해약금 성격의 돈

계약금은 말 그대로 계약 체결의 증거금입니다.

건설계약뿐 아니라 분양·매매·임대차까지 모든 계약에서 사용됩니다.

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✔ 계약금의 주요 특징

• 계약이 성립했음을 보여주는 돈
• 당사자 간에 “약속을 지키겠다”는 일종의 담보 의미
• 민법 제565조에 따라 해약금(해지금) 기능을 가짐
• 매수인은 계약금을 포기하고 해지 가능
• 매도인은 계약금의 배액(2배) 을 반환하고 해지 가능

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✔ 계약금의 핵심 법적 성질

계약금은 계약의 이행을 담보하며,

분쟁 시 “해약금 기준으로 해지할 수 있는지”가 중요한 쟁점이 됩니다.

예)

계약금 1억 지급 → 매수인이 계약을 포기하려면 계약금 포기로 종료.

매도인이 해지하려면 계약금 2억을 반환해야 종료 가능.

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🔍 3. 선급금 vs 계약금 — 한눈에 정리하면 이렇게 다릅니다

구분	선급금	계약금
목적	공사 수행에 필요한 자재·노무비 등 운영비 선지급	계약 체결의 증거 + 해약금 기능
사용처	실제 공사비로 사용	별도 사용 목적 없음
법적 성질	공사대금의 일부를 미리 지급	계약 해제 시 기준이 되는 ‘해약금’
분쟁 시 주요 쟁점	공사 진행률 대비 정산·반환 문제가 핵심	계약금 포기·배액 반환으로 해지 가능 여부
보증 요구 여부	선급금보증서 제출 필수(대부분)	보증 필요 없음
공사 중 해지 시	남은 선급금 반환 및 정산	해약금 규정에 따라 해지 가능

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🔍 4. 공사현장에서 자주 발생하는 오해 3가지

❌ 오해 1. 선급금을 줬으니 계약을 확정한 것이다?

→ 아니오. 선급금은 공사대금 일부 선지급일 뿐 ‘계약금’이 아니다.

❌ 오해 2. 선급금을 받았으니 포기하면 끝?

→ 선급금은 기성 정산 문제라 반환 의무가 발생할 수 있음.

❌ 오해 3. 계약금처럼 선급금도 배액 반환 규정이 적용된다?

→ 전혀 다르다. 계약금만 해약금 규정(배액 반환) 이 적용된다.

 

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실제 분쟁 사례 — 선급금과 계약금을 혼동해 손해가 난 경우

한 하도급 업체가 발주자로부터 선급금 3억 원을 받고 공사를 시작했지만,

추후 발주자가 공사를 중단시키며 “선급금은 계약금과 같은 의미이므로 포기한 것으로 본다”고 주장.

➡ 잘못된 주장으로, 선급금은 계약금이 아니며 정산 대상

➡ 실제 투입 공사비를 기준으로 선급금 잔액은 반드시 반환하거나 차감 정산해야 함

이처럼 용어를 잘못 이해하면 억대 손해가 발생할 수 있습니다.

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⭐ 법률사무소 기린의 조력은 왜 필요할까?

건설 계약에서 선급금·계약금의 성질을 명확히 구분하지 못하면

공사대금 회수, 공사 중단, 계약 해지, 유치권 행사, 하도급 분쟁 등 모든 절차가 복잡해집니다.

법률사무소 기린은 다음과 같은 부분에서 실질적인 도움을 드립니다.

• 📌 선급금 정산분쟁 대응
• 📌 계약 해지 시 책임 범위 검토
• 📌 계약금 해약금 규정 적용 여부 판단
• 📌 발주자·원청과의 협상 및 소송 전략 수립
• 📌 유치권·하도급대금·공사대금 청구와 연계 대응

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실무 경험이 풍부한 변호사가 직접 계약서와 정산 자료를 분석하여

가장 유리한 방향으로 분쟁을 정리할 수 있게 도와드립니다.

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“선급금은 공사대금, 계약금은 계약 보호 장치”

두 개념은 완전히 다르며, 분쟁 발생 시 전혀 다른 법리가 적용됩니다.

정확한 구분을 알고 있어야 올바른 계약 체결과 분쟁 예방이 가능합니다.

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