미시공 부분 공사대금 공제 방법 — 끝까지 하지 못한 공사, 얼마를 빼야 하는가

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건설공사 도중 계약이 해지되거나 시공사가 현장을 이탈하면, 가장 먼저 문제 되는 것이 이미 지급된 공사대금과 실제 시공된 부분의 정산입니다.

특히 발주자 입장에서는 “하지 않은 부분만큼 빼고 지급해야 한다”고 생각하지만, 실제로는 단순 계산으로 끝나지 않습니다.

어떤 기준으로 미시공 부분을 공제할지에 따라 수천만 원에서 수억 원 차이가 날 수 있습니다. ⚖️

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1. 미시공 부분은 계약금액 전체에서 단순 비율로 빼는 것이 아닙니다

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예를 들어 전체 공정률이 80%라고 해서 자동으로 계약금의 20%를 공제하는 것은 아닙니다.

실제 정산에서는 다음을 따집니다.

✔ 완료된 공정의 구체적 범위

✔ 각 공종별 단가

✔ 남은 공사의 실제 시공비용

✔ 대체 시공 비용 증가 여부

즉, 공정률이 아니라 공종별 실제 가치가 핵심입니다.

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2. 계약 내역서가 가장 중요한 기준이 됩니다

미시공 공제는 반드시 계약 당시 내역서를 기준으로 봅니다.

예를 들어

✔ 철근공사 완료

✔ 마감공사 미시공

✔ 설비 일부 미완료

라면 각각 항목별 단가를 나누어 계산해야 합니다.

내역서가 없으면 감정 단계로 넘어가는 경우가 많습니다.

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3. 대체 시공 비용이 더 들어간 경우 손해배상 문제도 함께 발생합니다

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중도 해지 후 다른 업체를 투입했는데 비용이 더 들었다면 그 차액이 별도 손해로 청구될 수 있습니다.

예를 들어

✔ 남은 공사 1억 원 예상

✔ 실제 재시공 비용 1억 5천만 원 발생

이 경우 추가 5천만 원이 손해배상 쟁점이 됩니다.

즉 단순 공제와 손해배상은 별개입니다.

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4. 미시공 판단에서 가장 많이 다투는 부분

실무에서는 다음이 자주 분쟁이 됩니다.

✔ 자재만 반입하고 시공 안 된 부분

✔ 일부만 설치된 설비

✔ 철거 후 재시공 필요 부분

✔ 하자 때문에 다시 해야 하는 부분

겉으로는 공사가 된 것처럼 보여도 실제 가치가 인정되지 않을 수 있습니다.

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5. 감정에서는 기준 설정이 매우 중요합니다

미시공 공제 사건은 감정으로 가는 경우가 많습니다.

이때 중요 포인트는 다음입니다.

✔ 기준 시점 설정

✔ 설계도 대비 실제 시공 비교

✔ 공정률이 아닌 내역 기준 계산

✔ 중복 공제 방지

📌 감정기준이 잘못 잡히면 실제보다 과다 공제될 위험이 큽니다.

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6. 법률사무소 기린의 조력

법률사무소 기린은 미시공 공사대금 분쟁에서 다음을 집중 검토합니다.

✔ 계약내역서 기준 정산표 작성

✔ 실제 시공 범위 현장자료 확보

✔ 감정항목 오류 지적

✔ 과다 공제 방지

✔ 미지급 공사대금 및 손해배상 동시 대응

특히 건설분쟁에서는 감정인이 미시공 범위를 넓게 잡아 과도하게 공제하는 사례가 많아, 초기 반박자료가 매우 중요합니다. 📌

 

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