하자보수 불이행 시 발주자의 해지권 — 언제 계약을 끊을 수 있을까?

“하자가 있는데 시공사가 고쳐주지 않습니다.

이 경우 바로 계약을 해지할 수 있나요?”

결론부터 말하면 모든 하자보수 불이행이 곧바로 계약해지 사유가 되지는 않습니다.

​

법원은 하자의 정도, 보수 가능성, 보수 요구 경과를 종합해 판단합니다.

아래는 법원이 하자보수 불이행을 이유로 해지권을 인정할 때 보는 핵심 기준입니다.

---

1️⃣ 하자가 ‘중대한 하자’에 해당하는가

법원은 먼저 하자의 성격부터 봅니다.

✔️ 해지 사유로 인정될 가능성이 높은 하자

• 구조 안전에 영향을 미치는 하자
• 누수·균열 등 건물의 사용 자체를 어렵게 하는 하자
• 반복적으로 발생해 정상 사용이 불가능한 하자

​

❌ 해지 사유로 보기 어려운 하자

• 경미한 마감 불량
• 보수로 충분히 회복 가능한 하자
• 사용에는 큰 지장이 없는 미관상 하자

👉 “이 하자 때문에 계약 목적을 달성할 수 없는가”가 핵심 판단 기준입니다.

---

2️⃣ 하자보수가 ‘가능함에도’ 불이행된 경우인가

하자가 있어도 다음과 같은 경우라면 해지권 인정이 어렵습니다.

• 하자보수가 기술적으로 가능함
• 시공사가 보수 의사를 명확히 밝힘
• 실제로 보수 작업을 진행 중인 경우

​

반대로,

• 보수 요구를 반복적으로 무시
• 보수 약속만 하고 실제 이행하지 않음
• 사실상 보수를 거부하거나 방치

➡️ 이 경우 채무불이행으로 인한 해지 사유가 될 수 있습니다.

---

3️⃣ 발주자가 ‘상당한 기간’을 정해 보수를 요구했는가

민법상 해지를 위해서는 보통 다음 절차가 필요합니다.

1. 하자 발생
2. 하자보수 요구
3. 상당한 기간을 정한 이행 최고
4. 그 기간 내에도 불이행
5. 계약해지

​

⚠️ 주의할 점

• 구두 요구만으로는 부족한 경우가 많음
• 내용증명, 공문, 문자·이메일 기록이 중요

👉 ‘기다려 줄 만큼 기다렸는지’가 법원 판단의 핵심입니다.

---

4️⃣ 하자보수 불이행이 ‘계약 목적 달성을 불가능’하게 했는가

법원은 단순 불편이 아니라 계약 목적 달성 여부를 봅니다.

예를 들어,

• 주거 목적 건물 → 정상 거주 불가능
• 영업 시설 → 영업 개시·유지가 불가능
• 공장·창고 → 사용 자체가 제한됨

➡️ 이 정도에 이르면 해지권이 인정될 가능성이 높아집니다.

---

5️⃣ 해지권 배제 특약이나 제한 사유는 없는가

계약서에 다음과 같은 조항이 있는 경우도 반드시 확인해야 합니다.

• “하자보수에 갈음하여 손해배상만 청구한다”
• “하자를 이유로 계약을 해지하지 않는다”

다만,

• 중대한 하자
• 시공사의 명백한 보수 거부
• 신의성실 원칙 위반

이런 경우에는 특약이 있어도 해지가 인정되는 사례가 있습니다.

---

⚠️ 하자보수 불이행 해지 판단 요약

판단 요소	법원이 보는 핵심
하자 정도	중대한 하자인가
보수 가능성	기술적·현실적 보수 가능 여부
이행 최고	상당 기간을 정해 요구했는가
목적 달성	계약 목적 달성이 불가능한가
계약 조항	해지 제한 특약 존재 여부

---

법률사무소 기린의 조력

하자 문제는 해지 타이밍을 잘못 잡으면 오히려 손해가 됩니다.

법률사무소 기린은 다음을 중점적으로 지원합니다.

• 하자의 해지 사유 해당 여부 사전 판단
• 하자보수 요구서·내용증명 전략적 작성
• 해지 전 손해 최소화 설계
• 해지 후 공사대금·손해배상 분쟁 대응

​

“지금 해지해도 되는 상황인지,

아직 기다려야 하는지”를 법원 기준으로 판단해드립니다.

📞 법률사무소 기린

서울시 서초구 법원로3길 20-3 은곡빌딩 2층

☎ 02-537-0722

---

결론

하자보수가 이행되지 않는다고 해서

곧바로 계약을 해지할 수 있는 것은 아닙니다.

하지만,​

• 중대한 하자
• 반복된 보수 불이행
• 계약 목적 달성 불가

이 3가지가 겹친다면

발주자의 해지권은 충분히 인정될 수 있습니다.

👉 해지를 고민 중이라면

행사 전에 반드시 법적 요건부터 점검하시기 바랍니다.

​

​

 

🏢 법률사무소 기린

📍 서울시 서초구 법원로3길 20-3 은곡빌딩 2층

📞 02-537-0722

💬 건설·부동산 전문 변호사 상담 가능

👉법률사무소 기린 공식 SNS

https://www.youtube.com/channel/UCnJJ6xwdFu5MO8F41UxFYaA

건설·부동산 전문변호사 최은영

https://blog.naver.com/kiryn7

건설분쟁전문 법률사무소기린 : 네이버 블로그

https://cafe.naver.com/kirin9

건설분쟁전문 법률사무소기린 : 네이버 카페

https://kiryn.co.kr/   

법률사무소 기린

홈페이지