안녕하세요. 부동산 개발 분쟁 및 시행·시공 솔루션의 명쾌한 해답,
법률사무소 기린입니다.
부동산 경기 침체와 고금리 기조가 장기화되면서, 자금 조달(PF)에 실패하거나 공사비 증액 압박을 견디지 못하고 부도 위기에 직면하는 시행사들이 급증하고 있습니다.
시행사의 자금줄이 막히는 순간, 해당 현장은 단순히 한 기업의 도산을 넘어 신탁사의 자금 통제, 시공사의 유치권 행사 및 공사 중단, 수분양자들의 민원이 뒤얽힌 거대한 법적 전쟁터로 변하게 됩니다.
부도 파국을 막고 매몰비용을 회수할 유일한 탈출구는
'사업권 양도양수 협상'뿐입니다.
신탁사·시공사를 압도하고 주도권을 가져올 실무 전술을 공개합니다.
🚨 위기 분석 :
부도 현장을 둘러싼 3각 구도의 역학관계
시행사 부도 위기 시 현장 주도권은 즉시 신탁사와 시공사로 넘어갑니다. 협상에서 원하는 결과를 얻으려면 이들의 이해관계를 정확히 분석해야 합니다.
⚠️ 신탁사의 기습 공매 리스크
- 대주단 요청으로 부지가 '신탁공매'에 넘어가면 시행사의 모든 권리가 공중분해됩니다.
⚠️ 시공사의 유치권 점유 및 공사 중단
- 공사대금 미지급으로 시공사가 유치권을 행사하면, 공사비 타결 전까지 사업 재개가 불가능합니다.
⚠️ HUG 분양보증 사고 및 가치 폭락
- 수분양자의 계약 해지 소송과 보증 사고가 터지면서 사업권 가치가 폭락합니다.
🔍 실전 대응 :
매몰비용 회수를 위한 '투트랙' 협상 전술
시행사가 무너지기 전, 대안 시행사에게 사업권을 넘기고
매몰비용을 회수하기 위한 핵심포인트
신탁 계약서 이면의 '우선수익권' 및 대주단 동의권 협상
- 신탁사에 등록된 우선수익자 지위를 깔끔하게 승계하거나 말소하는 것이 협상의 핵심입니다.
금융기관을 설득해 공매를 유예 시키고, 기존에 투입한 인허가 비용 등의 보전 조항을 계약서에 명시해야 합니다.
시공사 미지급 공사비의 '대물변제 및 변경 계약' 조율
- 시공사는 유치권을 푸는 조건으로 미지급 공사비를 새 인수자에게 전액 보장받기를 원합니다.
합의를 이끌어내기 위해 '미분양 자산 대물변제'나 '책임준공 확약 변경'등의 카드를 선제적으로 제시해야 합니다.
⚖️ 왜 '법률사무소 기린'의 세밀한 통제가 필요할까?
복잡한 신탁법과 인허가 승계 조항이 얽힌 부도 현장은 단 하나의 독소조항만으로도 헐값 공매라는 파국을 맞이할 수 있습니다.
대형 신탁사와 시공사가 거대 법무팀을 동원해 압박해 올 때, 시행사는 마지막 무기인 '사업인허가권'과 '토지 권리'를 지렛대 삼아 전세를 역전시킬 치밀한 법률 전략을 준비해야 합니다.
법률사무소 기린은 단순 서류 검토를 넘어 위기 현장에 즉시 투입되어 가장 유리한 채무 재조정과 매몰비용 정산 구조를 직접 설계합니다.
수백억 원의 PF 자금이 걸린 단 한 번의 협상에서 승리하려면 수많은 부도 위기를 해결해 온 건설·부동산 전문 변호사의 전술이 필수적입니다.
파산의 문턱에 몰리기 전, 법률사무소 기린의 "15년 경력의 건설전문변호사 최은영 변호사"와 함께 가장 안전하고 확실한 출구 전략을 마련하시기 바랍니다.
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