안녕하세요. 건설 및 부동산 분쟁 특화, 법률사무소 기린입니다.
건물을 다 지어놓고도 준공 승인을 받지 못하거나, 분양을 앞두고 알 수 없는 현수막이 걸려 있는 것을 발견하는 건축주분들이 많습니다. 바로 공사대금을 받지 못했다며 현장을 무단으로 점거하고 '유치권 행사 중'을 주장하는 악성 하수급인이나 브로커들 때문입니다.
정당한 권리 행사라면 마땅히 대금을 지급해야겠지만, 부풀려진 공사대금을 요구하거나 아예 공사에 참여하지도 않은 자가 불법으로 현장을 점유하는 '가짜 유치권'이라면 이야기가 다릅니다.
오늘은 이러한 억울한 불법 점유에 맞서 건축주의 소중한 재산을 되찾는 법적 전략을 정리해 드립니다.
1. 가짜 유치권의 아킬레스건: 점유의 불법성 입증
유치권이 성립하기 위한 가장 필수적인 요건은 바로 '적법한 점유'입니다. 점유란 물건을 사실상 지배하는 상태를 말하는데, 이 점유가 불법적인 행위로 시작되었거나 유지되고 있다면 유치권은 절대 인정되지 않습니다.
건축주 몰래 야간에 담장을 넘거나 잠금장치를 부수고 들어간 경우, 또는 평화롭게 명도받은 현장을 무단으로 침입하여 점유를 탈환한 경우 모두 불법 점유에 해당합니다. 따라서 현장에 CCTV를 설치하거나 목격자를 확보하고, 파손된 자물쇠 사진 등을 수집하여 상대방의 점유가 불법적인 폭력이나 은비(몰래 함)에 의한 것임을 입증하는 것이 가짜 유치권을 깨는 첫걸음입니다.
2. 불법 점유자를 압박하는 형사적 조치
민사 소송은 시간이 오래 걸리기 때문에, 명백한 불법 점유 상황에서는 강력한 형사 고소를 병행하여 상대방을 압박하고 스스로 물러나게 하는 전략이 매우 효과적입니다.
- 건조물침입죄 및 퇴거불응죄: 관리자인 건축주의 의사에 반하여 현장에 무단 침입하거나, 적법한 퇴거 요구에 응하지 않는 경우 성립합니다.
- 재물손괴죄: 침입 과정에서 펜스를 훼손하거나 자물쇠, 출입문 등을 파손했다면 강력한 처벌 대상이 됩니다.
- 업무방해죄: 허위 유치권을 주장하며 분양 업무나 후속 공사 진행을 방해하는 경우, 위계 또는 위력에 의한 업무방해죄를 물을 수 있습니다.
이러한 형사 고소는 단순한 압박용을 넘어, 향후 민사 소송에서 상대방의 불법 점유를 입증하는 강력한 증거 자료로 활용됩니다.
3. 신속한 현장 탈환을 위한 민사적 대응 전략
형사적 압박과 동시에, 적법하게 현장의 통제권을 되찾기 위한 민사적 절차를 신속하게 밟아야 합니다.
- 점유이전금지가처분: 명도소송을 진행하는 도중 불법 점유자가 제3자에게 점유를 넘겨버리면 승소하고도 집행을 하지 못하는 낭패를 겪게 됩니다. 이를 방지하기 위해 가장 먼저 점유이전금지가처분을 신청하여 현재 점유자를 특정하고 점유의 이전을 묶어두어야 합니다.
- 건물명도소송: 불법 점유자를 상대로 건물을 인도하라는 본안 소송을 제기합니다. 이 과정에서 상대방의 채권이 허위이거나 부풀려졌다는 점, 점유가 불법이라는 점을 명확히 입증해야 합니다.
- 공사방해금지가처분: 당장의 후속 공사 진행이 시급한 경우, 유치권자의 출입과 방해 행위를 금지하는 가처분을 통해 소송 결과가 나오기 전이라도 임시로 현장을 가동할 수 있는 조치를 취할 수 있습니다.
4. 성공적인 악성 유치권 해소를 위한 법률사무소 기린의 조력
가짜 유치권자들은 현장을 장악하고 시간을 끌수록 건축주의 이자 부담과 손해가 눈덩이처럼 불어난다는 사실을 악용합니다. 감정적으로 대응하여 물리력을 행사했다가는 오히려 건축주가 형사 처벌을 받는 역효과를 낳을 수 있으므로, 초기부터 냉정하고 치밀한 법률적 대응이 필수적입니다.
수많은 건설 현장의 얽히고설킨 분쟁을 해결해 온 법률사무소 기린은 최은영 대표변호사를 중심으로 가짜 유치권 타파에 특화된 노하우를 보유하고 있습니다. 현장의 불법 점유 상태를 입체적으로 분석하여 형사 고소로 기선을 제압하고, 점유이전금지가처분과 명도소송을 속도감 있게 전개하여 건축주님의 막대한 손실을 막아냅니다.
존재하지도 않는 채권으로 위협하는 불법 점유자들 앞에서 더 이상 고통받지 마십시오. 법률사무소 기린이 날카로운 법리적 통찰과 강력한 추진력으로 건축주님의 정당한 권리와 소중한 재산을 최단 시간 내에 되찾아 드리겠습니다.
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