시공사의 공사비 증액 요구, 건축주는 어떻게 대응해야 할까?

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최근 원자재 가격 상승과 인건비 급등으로 인해 공사 도중 시공사가 공사비 증액을 요구하며 갈등이 발생하는 사례가 늘고 있습니다. 건축주 입장에서는 이미 예산에 맞춰 계약을 체결했는데, 갑작스러운 추가 비용 요구는 당혹스러울 수밖에 없습니다. 심한 경우 공사 중단(유치권 행사 등)을 압박하며 증액을 강요하기도 합니다.

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오늘은 시공사의 공사비 증액 요구를 받았을 때, 건축주가 반드시 확인해야 할 법적 기준과 대응 전략을 정리해 드립니다.

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1. 계약 형태에 따른 증액 가능 여부 확인

가장 먼저 확인해야 할 것은 체결된 공사도급계약서의 내용입니다.

• 총액계약(Lump Sum Contract): 정해진 금액으로 공사 전체를 완료하기로 한 계약이라면, 원칙적으로 시공사는 물가 상승이나 단순한 공사비 부족을 이유로 증액을 요구할 수 없습니다.
• 단가계약: 투입된 물량에 따라 대금을 지급하는 방식이라면 실제 투입 물량의 증가 여부를 따져봐야 합니다.
• 물가변동 배제 특약: 계약서에 '물가 변동으로 인한 계약금액 조정을 하지 않는다'는 특약이 있는지 확인하십시오. 대법원은 민간 공사에서 이러한 특약의 효력을 대체로 인정하는 추세입니다.

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2. 증액 요구의 정당성 검토 (설계변경 vs 단순 비용 상승)

시공사가 요구하는 증액의 원인이 어디에 있는지 명확히 구분해야 합니다.

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• 설계변경이 있는 경우: 건축주의 요청에 의해 설계가 변경되었거나, 당초 도면과 현장 조건이 현저히 달라 설계변경이 불가피했다면 증액 사유가 됩니다.
• 설계변경이 없는 경우: 설계도면 그대로 공사를 진행함에도 불구하고 단순히 자재비가 올랐다는 이유만으로 증액을 요구한다면, 이는 원칙적으로 시공사가 부담해야 할 위험 범위에 해당합니다.

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3. 건축주의 단계별 대응 매뉴얼

시공사가 공사비 증액을 요구하며 공사 중단 등을 예고한다면 다음과 같이 대응하십시오.

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① 서면을 통한 증액 근거 요청 구두 협의는 지양하고, 반드시 **공식적인 공문(내용증명 등)**을 통해 증액의 구체적인 산출 근거와 증빙 자료를 요구하십시오. 어떤 항목에서 얼마가 올랐는지 객관적인 자료를 받아야 법리적 검토가 가능합니다.

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② 공사 이행 촉구 및 지체상금 경고 증액 협의가 되지 않았다는 이유로 공사를 중단하는 것은 명백한 계약 위반입니다. 공사 중단 시 발생할 수 있는 **지체상금(지연 배상금)**과 계약 해지 가능성을 서면으로 통보하여 시공사를 압박해야 합니다.

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③ 기성고 확인 및 기성금 지급 관리 현재까지 진행된 공사 범위(기성고)를 냉정하게 평가하십시오. 만약 공사 진행률보다 과도한 대금이 이미 지급되었다면(과기성), 시공사가 공사를 포기할 때 발생할 손실을 대비해 추가 지급을 보수적으로 결정해야 합니다.

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4. 공사 중단 및 유치권 행사에 대한 대비

시공사가 현장을 점거하거나 유치권을 행사하겠다고 위협하는 경우, 건축주는 **'공사방해금지 가처분'**이나 '점유이전금지 가처분' 등 법적 조치를 즉각 검토해야 합니다. 또한, 공사 포기 의사가 확실하다면 계약 해지 후 새로운 업체와 타발공사(잔여 공사)를 진행하는 절차를 밟아야 하며, 이때 발생하는 추가 비용은 기존 시공사에게 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

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법률사무소 기린의 조력

공사비 증액 분쟁은 단순히 '돈을 더 주느냐 마느냐'의 문제가 아닙니다. 계약서의 미묘한 문구 해석, 설계도면과 실제 시공의 일치 여부, 그리고 시공사의 부당한 압박에 대한 전략적 대응이 결합된 고도의 법률 싸움입니다.

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법률사무소 기린은 건축주의 권리를 보호하기 위해 계약 단계의 검토부터 증액 요구에 대한 방어, 공사 중단 시의 법적 조치까지 원스톱 솔루션을 제공합니다. 수많은 건설 분쟁 현장에서 축적된 노하우를 바탕으로, 시공사의 부당한 요구에 휘둘리지 않고 공사를 성공적으로 마무리하실 수 있도록 돕겠습니다.

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공사비 증액 문제로 사업 추진에 차질을 겪고 계신다면, 건설 실무와 법리에 능통한 법률사무소 기린에 상담을 요청하십시오. 건축주님의 소중한 자산과 권리를 지키기 위해 끝까지 신뢰할 수 있는 파트너가 되어 드리겠습니다.

 

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